Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома
Любой здравомыслящий гражданин России имеет моральное право задать вопрос: какие проблемы могут быть с участком для строительства дома? Вокруг земли свободной – необозримые пространства! Налицо логичная схема: государство на собственные средства готовит участки с подведенными коммуникациями. Затем наделы продаются на открытом аукционе. Стопроцентное соблюдение закона, риэлторы участия не принимают. Страна получает доход. Жители этой страны получают качественные и недорогие земельные наделы. Населенные пункты получают гармоничные и красивые поселки.
Однако такому не бывать! Потому что кто-то должен заработать на переводе земель из сельхозугодий, а кто-то должен эти земли продать. Ну, а нам с Вами придется крутиться да изворачиваться, чтобы выбрать участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) недорого и без проблем. Давайте вместе подумаем, как это сделать.
Инфраструктура – определенные характеристики
Совершенно очевидно: если надел земли, даже самый распрекрасный, находится не там, где нужно, значит, рассматривать такой вариант мы не будем вовсе. Не думаю, что кого-то устроит наличие рядом высоковольтной линии электропередачи, свалка, вредное производство или постоянно загруженная автомагистраль.
Кроме того, мы должны совершенно отчетливо себе представлять: район расположения будущего жилья находится на приемлемом расстоянии до школы, дороги и т. п. Качество и загруженность транспортной магистрали необходимо оценить со всей серьезностью, ведь кататься придется каждый день. Любой автомобиль может неожиданно отказать, а, значит, необходим запасной вариант: второй автомобиль в семье; наличие общественного транспорта или гарантированная помощь соседа. Место под застройку может быть не только в коттеджном поселке, но и в черте города, но тогда готовьтесь к уклонам и отсутствию твердого покрытия. Тогда необходим полноприводный автомобиль.
Месторасположение магазинов, аптеки, фитнесцентра Вас устраивает? Обязательно познакомьтесь с соседями, расспросите про криминогенную обстановку да и соседей оцените. Узнайте, как быстро приезжает «Скорая» и проверьте работу мобильного телефона. Все в порядке? Значит, на участок для строительства будущего коттеджа в рассмотренном загородном поселке Вы согласны!
Как искать участок: практический опыт
Стандартный совет: используйте любые законные способы поиска земельного надела. Конечно, надо искать объявления в Интернете, обращаться к риэлторам, опрашивать местных жителей, друзей, знакомых. Приведу два примера из личного опыта. Первый участок я нашел через агентство недвижимости. Так получилось, что риэлтор опубликовал объявление о продаже буквально час назад. Меня все устраивало, но цена показалось завышенной. В результате я нашел способ выйти напрямую на владельцев подворья. Владельцев оказалось двое, и они конфликтовали между собой. В итоге я не достиг своей цели.
Выводы.
1. Объявления о продаже места под застройку надо просматривать ежедневно. В таком случае вероятность оказаться первым и приобрести интересный вариант довольно высока.
2. Не следует пытаться обойти риэлторов. В любом случае, надежность сделки они повышают.
Моему разочарованию не было предела, и вера в то, что я смогу еще раз найти такой же удобный вариант, почти угасла. В результате я стал методично и угрюмо «утюжить» на автомобиле всю округу подряд, где существовала вероятность найти устраивающий меня надел земли. В итоге был обнаружен заброшенный двор, который, на первый взгляд, был ни на что не пригоден. На территории участка размещался металлический гараж, владелец которого в нетрезвом состоянии тщетно пытался открыть замок. Моя помощь в отпирании замка была вознаграждена номером телефона хозяина домовладения.
Мы нашли участок для строительства дома Старенький домовладелец уже в течение нескольких лет совершал героический подвиг в подготовке документов для продажи. Моя помощь дедушке в оформлении документов поставила меня первым в очередь претендентов, чем я и воспользовался.
Рассказанная история не для красного словца, а для подтверждения старой истины: кто ищет, тот всегда найдет. От души желаю Вам удачи! Подобрать подходящий участок под застройку дома своими руками – чрезвычайно важная и большая часть успеха создания лучшего в мире жилья.
Оценка параметров участка под застройку
Мы уже рассмотрели вопрос расположения будущего домовладения и окружающей инфраструктуры. Доступность инженерных коммуникаций обсудим чуть позже. В данный момент предмет нашего внимания – именно сам надел земли. Когда мы его выбираем первое, что следует оценить, - площадь участка.
Зачастую упоминается правило, согласно которого площадь участка под застройку должна быть в 10 раз больше площади дома. Лично мне не удалось обнаружить сколько-нибудь логичных доказательств такого совета. Практические примеры говорят совсем о другом. Всем известно, что жители таунхаусов имеют земельный участок меньше площади самого дома. Коль скоро владельцев названного жилья такая ситуация устраивает, значит, это хорошо и правильно.
Просторный участок площадью 500м2 Нашей семье удалось построить дом площадью 200м2 на участке размером 500м2. Как видно на фото, участок кажется достаточно просторным и имеет газон 100м2, где любят порезвиться дети. Наши друзья построили загородный дом в коттеджном поселке площадью 150м2 на участке 600м2. На участке есть и гараж, и погреб, и баня, и беседка, и бассейн. Ни одна из стен строений не совпадает с линией забора. В результате есть места во дворе, где двоим людям трудно разминуться. Разумеется, при таких планах по застройке участок надо иметь побольше.
Иными словами, площадь участка определяется не какими-то нормами, а Вашими потребностями.
Это означает, что на момент приобретения земли Вы должны иметь сформированные пожелания по перечню и площади построек во дворе. Очень важно при решении такого вопроса хорошо себе представлять, сколько времени и сил Вы готовы уделять домовладению и что хотите от него получить. К сожалению, многие и многие в горячем желании иметь все и вся переоценивают свои силы и становятся вечными добровольными и преданными рабами домашнего хозяйства. 
Нестандартная форма участка
Форма участка, конечно, имеет значение. Проще обустроить надел земли квадратной формы. На рисунке Вы видите наш участок, форму которого совсем трудно определить. Тем не менее удалось найти вполне приемлемое и удобное размещение построек на территории. Не всем нравится угловой участок: протяженность наружного забора в два раза больше, здание просматривается с двух сторон. Есть и противоположная оценка: а почему бы не показать красивый дом с разных сторон? Некоторые окна можно просто закрыть занавеской, если в них легко заглянуть прохожим. Еще одно обстоятельство: на улицах частных застроек нередко мы видим перед дворами бочки для сжигания мусора, запасы стройматериалов, свалки сухих деревьев, застывшие навсегда автомобили, закопанные в землю колеса… Так вот, в случае углового участка все эти «прелести» остаются несколько в стороне и сзади.
Состав грунтов также имеет немаловажное значение. Характер грунтов в значительной степени влияет на сложность выполнения фундамента будущего домовладения. Не следует забывать, что стоимость земли будет также зависеть от уровня грунтовых вод и расположения участка (на холме, в низине, на склоне). Неплохой вариант – обсудить конструкцию фундамента с хозяевами построенных рядом домов. Если такой возможности нет, лучше пригласить специалиста для оценки ситуации. В 2008 году за такие исследования в Подмосковье просили 40-70 тысяч рублей. При строительстве собственного дома мы поступили по-другому: фундамент был рассчитан, исходя из предположения наихудшего состава грунта. Просто и недорого!
Уровень грунтовых вод напрямую влияет на конструкцию здания. При глубине залегания 1м строить цокольный этаж или погреб смысла не имеет. Растения в таких условиях также могут вымерзать. Качество грунта на поверхности – отдельная тема. В случае непригодности для произрастания культурных растений его придется заменить или просто добавить.
Растёт камыш - вода рядом Расположение будущего дома в коттеджном поселке рядом с лесным массивом несет в себе как преимущества, так и недостатки. Безусловно, лес обеспечит чистый воздух и защитит Вас от сильных ветров. Наши друзья живут на окраине Минска, так что им удается даже собирать грибы и ягоды недалеко от собственного двора. Есть и недостатки. Так, насекомые не дают покоя и людям, и деревянным постройкам. Лесные зверьки также норовят что-нибудь стащить или испортить. Высокие деревья рядом с забором отнимают свет у плодовых культур.
Водоем рядом с частным домовладением порадует рыбаков. Большинству из нас нравится наблюдать водные просторы. Река или озеро помогут с поливом растительности во дворе. Теперь о минусах: опять насекомые; отрицательное влияние влажности на постройки; возможно, потребуется серьезная дренажная система. Кроме того, водоем – источник повышенной опасности для детей, а, значит, и волнений для родителей.
Участок, расположенный на равнине, безусловно, удобен. В этом случае не возникает никаких проблем с размещением основного здания и хозяйственных построек. Удобно поливать растения, так как вода стекать не будет. Если же местность излишне открытая, придется защищаться от ветров заборами и большим количеством деревьев.
Домовладение в низине также имеет свои плюсы и минусы. В такой ситуации легче защищаться от ветров, проще обеспечить достаточную влажность для растений. Не возникает проблем с низким давлением воды в центральном водоводе. Могут быть и недостатки: излишняя влажность почвы; недостаточная освещенность территории подворья; излишняя влажность воздуха, что будет приводить к порче деревянных построек.
Расположение дома на склоне холма – особый случай, которому мы посвятим отдельную статью. Сейчас же лишь коротко перечислим возможные преимущества и недостатки размещения здания на склоне. Среди плюсов могут быть следующие факты: красивый вид на окружающий ландшафт; хорошая освещенность территории вокруг дома; возможность украсить участок самыми различными ландшафтными изысками. При этом возможны проблемы с водоснабжением и устройством скважины, сложности с поливом, более высокие затраты на обустройство фундаментов построек, заборов и уже упомянутых ландшафтных украшений.
Улица с уклоном Завершая изложение обозначенных выше вопросов, хотелось бы сделать следующее весьма важное замечание: трудно, а, может быть, и невозможно подобрать идеальный участок для строительства дома своими руками, если Вы не имеете полной определенности в своих желаниях. Правильно, если Вы четко определили заранее перечень и площадь всех построек. Не надо приобретать участок под застройку, пока не выполнен эскизный проект участка с постройками. Этот вопрос мы специально рассмотрим в отдельной статье на конкретном примере.
К сожалению, большинство застройщиков пытаются себя вести как профессиональные скульпторы: лепят одно за другим. В результате мы получаем вовсе не произведение искусства. Посмотрите вокруг: совсем немного частных дворов обустроено красиво и функционально. Интересная информация о выборе участка в нижеследующем видеоролике.
Коммуникации: без них участок не нужен
Электроснабжение
Очевидно, что электроснабжение будущего частного дома должно Вас интересовать в первую очередь. Хорошо, если до ближайшего столба линии электропередач не более 200-300м. Однако это не все! Качество электроэнергии может быть низким, а местная администрация может выставить лимит по электроэнергии не более 8кВт. Лучше, если недалеко имеется электрическая подстанция. Тогда можно «бросить» три фазы за свои деньги. Если при этом местные власти выделят 30кВт, тогда можно отапливать дом электроэнергией.
При возведении построек своими руками, безусловно, также требуется электроэнергия. К стати далеко не всегда соседи готовы пойти Вам на встречу. Чтобы получить определенное представление о подключении электроэнергии, приведу в качестве примера собственный опыт.
Мы купили участок с маленькой «избушкой». У энергетиков числился долг в 5 тысяч рублей, которые я оплатил и получил электроэнергию на время строительства. Переоформление подключения электроэнергии к новому зданию заняло больше года, но никаких «бонусов» от меня никто не дождался. В результате выделили 8кВт с напряжением до 165Вт в критические моменты. В доме имеется сауна мощностью 4,5кВт, электропечь 2кВт, душевая кабина 2,5кВт, три сплит системы и прочие современные атрибуты. В итоге, за 4 года эксплуатации входной «автомат» выбило 2 раза, что нас вполне устраивает. В отдельной статье я приведу схему электроснабжения дома, построенного своими руками.
Электроподстанция рядом Водоснабжение
Наличие коллективного водопровода – наилучший вариант. Хорошо, если до трубы не более 150-200м. Подключиться к водопроводу просто так не получится. Например, нас администрация обязала собрать десяток подписей местных жителей, не возражающих против врезки в водопровод. К счастью, подписи были собраны без каких-либо условий. В другом случае, мой знакомый получил такое согласие, пообещав отсыпать асфальтовой крошкой значительную часть улицы.
Работу по прокладке водовода должна вести лицензированная организация, которая потребует, соответственно, солидную оплату. Знакомый бульдозерист сделает ту же работу в разы дешевле, но дело может закончиться штрафом.
Альтернативный вариант – артезианская скважина или колодец + автоматическая насосная станция. Станция должна устанавливаться в специальном колодце, где ее не «достанет» мороз. Автоматическая станция стоит денег и ее надо обслуживать. Бывает и такая неприятность: качество воды у вас и в соседнем дворе может заметно отличаться…
Накопительная ёмкость для воды Газоснабжение
Наша страна поставляет газ в Европу и планирует продавать Китаю, но подвести газ к домовладению, построенному своими руками, непросто и недешево, а зачастую – нереально. Неплохо, если до газовода не более 50-100м. Диаметр газовода должен обеспечивать дополнительную нагрузку при подключении Вашего домовладения. Кроме того, необходимо договориться со всеми соседями, по территории участков которых будет проходить и подключаться Ваш газовод.
Задача усложняется, если газопровод частный. Владелец газопровода неминуемо попытается получить от Вас максимальную плату за присоединение. В результате переговоры могут оказаться сложнее, чем с Японией о 4-х островах.
В нашем примере держатель документов коллективного газопровода пожелал получить от нас сумму, составляющую 25% стоимости всей системы. В итоге, удалось договориться с другими соседями, которые взяли с нас в 10 раз меньше.
Газораспределительная станция Канализация
Все замечательно, если рядом проходят коммунальные канализационные каналы. Разумеется, вопросы прокладки и подключения к общим системам решаются с местными коммунальщиками. При расстоянии до канала порядка 200м Вас могут обязать устроить несколько канализационных колодцев, за что платить совсем не хочется. При переходе через дорогу с твердым покрытием также придется раскошелиться.
Известен случай, когда хозяин далеко расположенного участка проложил трубу нелегально и без всяких колодцев. Через некоторое время другой житель улицы получил проект прокладки канализации в соответствии с нормами. Его участок расположен неподалеку от канала и дополнительных колодцев не потребовалось. В итоге, второй участник событий просто врезался в незаконно проложенную трубу. Такое в реальной жизни бывает. Рассматривая водоснабжение, мы уже говорили: земляные работы за пределами Вашего участка должна вести лицензированная организация.
Возможен вариант собственной канализационной системы. В случае использования очистной системы с полями фильтрации необходимо предусмотреть соответствующую площадь на участке домовладения. Не всякий грунт допускает такой вариант. Органы технонадзора могут совсем все запретить, если рядом находится водоем.
Заканчивая изложение вопросов обеспечения внешних инженерных коммуникаций для участка под застройку, хочу подтолкнуть Вас к следующему выводу: не надо жалеть ни времени, ни сил на полное прояснение того, как все возможные препятствия будут преодолены.
Коммунальная канализация рядом Правовые аспекты приобретения земельного участка
Коль скоро непростая работа по выбору участка для ИЖС, практически, завершена, следует приступить к завершающему этапу - оформлению сделки. Однозначно надо обращаться в агентство по недвижимости: экономия здесь неуместна. Участок может быть предметом правового спора: целевое использование надела земли может быть ограничено, предыдущие хозяева могли оставить долги, состояние документации может быть самым разным.
Идеально, когда в документах указано - «под частное строительство». К примеру, на дачном участке не всегда можно построить дом и зарегистрироваться.
Следует обратить внимание, что местные власти устанавливают определенные ограничения на размещение и параметры построек, которые могут Вас разочаровать. В нашем конкретном примере пришлось приобрести домовладение с арендованной землей. Перевод земли из аренды в собственность отнял немало времени. Затем, как уже упоминалось, был оплачен долг за электроэнергию в размере 5 тысяч рублей. В дополнение пришлось через суд выписывать человека, который отсутствовал в приобретенном домовладении более 20 лет.
Как видите, все препятствия преодолимы, если цель понятна и желанна. От души желаю Вам успехов в поиске для своей семьи самого замечательного в мире собственного островка земли! Можно ещё раз обдумать рассказанное выше просматривая видеоролик.
Загрузка...
