Як правильно вибрати земельну ділянку для будівництва будинку
Будь-який розсудливий громадянин Росії має моральне право поставити питання: які проблеми можуть бути з ділянкою для будівництва будинку? Навколо землі вільної – неосяжні простори! Наявна логічна схема: держава власним коштом готує ділянки з підведеними комунікаціями. Потім наділи продаються на відкритому аукціоні. Стовідсоткове дотримання закону ріелтори участі не беруть. Країна отримує прибуток. Жителі цієї країни отримують якісні та недорогі земельні наділи. Населені пункти отримують гармонійні та гарні селища.
Проте такому не бути! Бо хтось має заробити на переведенні земель із сільгоспугідь, а хтось має ці землі продати. Ну, а нам з Вами доведеться крутитися та вивертатися, щоб обрати ділянку під ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) недорого та без проблем. Давайте разом подумаємо, як це зробити.
Інфраструктура – певні характеристики
Цілком очевидно: якщо наділ землі, навіть найпрекрасніший, знаходиться не там, де потрібно, отже, розглядати такий варіант ми не будемо зовсім. Не думаю, що когось влаштує наявність поруч високовольтної лінії електропередачі, сміттєзвалище, шкідливе виробництво чи постійно завантажена автомагістраль.
Крім того, ми повинні цілком чітко уявляти: район розташування майбутнього житла знаходиться на прийнятній відстані до школи, дороги тощо. Якість і завантаженість транспортної магістралі необхідно оцінити з усією серйозністю, адже кататися доведеться щодня. Будь-який автомобіль може несподівано відмовити, отже, необхідний запасний варіант: другий автомобіль у ній; наявність громадського транспорту чи гарантована допомога сусіда. Місце під забудову може бути не тільки в котеджному селищі, а й у межах міста, але тоді готуйтеся до ухил та відсутності твердого покриття. Тоді потрібен повнопривідний автомобіль.
Місце розташування магазинів, аптеки, фітнесцентру Вас влаштовує? Обов'язково познайомтеся з сусідами, розпитайте про криміногенну обстановку та й сусідів оцініть. Дізнайтеся, як швидко приїжджає «Швидка» та перевірте роботу мобільного телефону. Все в порядку? Значить, на ділянку для будівництва майбутнього котеджу у розглянутому заміському селищі Ви погоджуєтесь!
Як шукати ділянку: практичний досвід
Стандартна порада: використовуйте будь-які законні способи пошуку земельного наділу. Звісно, треба шукати оголошення в Інтернеті, звертатися до ріелторів, опитувати місцевих мешканців, друзів, знайомих. Наведу два приклади з особистого досвіду. Першу ділянку я знайшов через агентство нерухомості. Так вийшло, що ріелтор опублікував оголошення про продаж буквально годину тому. Мене все влаштовувало, але ціна видалася завищеною. В результаті я знайшов спосіб вийти безпосередньо на власників обійстя. Власників було двоє, і вони конфліктували між собою. У результаті я не досяг своєї мети.
Висновки.
1. Оголошення щодо продажу місця під забудову треба переглядати щодня. У такому разі можливість виявитися першим і придбати цікавий варіант досить висока.
2. Не слід намагатися обійти ріелторів. У будь-якому випадку, надійність угоди вони підвищують.
Моєму розчаруванню не було межі, і віра в те, що я зможу ще раз знайти такий самий зручний варіант, майже згасла. В результаті я став методично і похмуро «прасувати» на автомобілі всю округу поспіль, де існувала ймовірність знайти влаштовує землі, що влаштовує мене. У результаті було виявлено покинуте подвір'я, яке, на перший погляд, було ні на що не придатне. На території ділянки розміщувався металевий гараж, власник якого у нетверезому стані марно намагався відкрити замок. Моя допомога у відмиканні замку була винагороджена телефонним номером господаря домоволодіння.
Ми знайшли ділянку для будівництва будинку Старенький домовласник уже протягом кількох років робив героїчний подвиг у підготовці документів для продажу. Моя допомога дідусеві в оформленні документів поставила мене першим у чергу претендентів, ніж я скористався.
Розказана історія не для червоного слівця, а для підтвердження старої істини: хтось шукає, той завжди знайде. Від душі бажаю Вам удачі! Підібрати підходящу ділянку під забудову будинку своїми руками – надзвичайно важлива і більша частина успіху створення кращого у світі житла.
Оцінка параметрів ділянки під забудову
Ми вже розглянули питання розташування майбутнього домоволодіння та навколишньої інфраструктури. Доступність інженерних комунікацій обговоримо трохи згодом. На даний момент предмет нашої уваги – саме сам наділ землі. Коли ми його вибираємо перше, що слід оцінити – площа ділянки.
Найчастіше згадується правило, згідно з яким площа ділянки під забудову має бути в 10 разів більшою за площу будинку. Особисто мені не вдалося виявити скільки-небудь логічних доказів такої поради. Практичні приклади говорять зовсім про інше. Всім відомо, що жителі таунхаусів мають земельну ділянку меншу за площу самого будинку. Якщо власників названого житла така ситуація влаштовує, значить, це добре і правильно.
Простора ділянка площею 500м2 Нашій родині вдалося збудувати будинок площею 200м2 на ділянці розміром 500м2. Як видно на фото, ділянка здається досить просторою і має газон 100м2, де люблять повеселити діти. Наші друзі збудували заміський будинок у котеджному селищі площею 150м2 на ділянці 600м2. На ділянці є і гараж, і льох, і лазня, і альтанка, басейн. Жодна зі стін будівель не збігається з лінією огорожі. В результаті є місця у дворі, де двом людям важко розминутися. Зрозуміло, при таких планах із забудови ділянку треба мати більше.
Іншими словами, площа ділянки визначається не якимись нормами, а вашими потребами.
Це означає, що на момент придбання землі Ви повинні мати сформовані побажання щодо переліку та площі споруд у дворі. Дуже важливо при вирішенні такого питання добре уявляти, скільки часу і сил Ви готові приділяти домоволодінню і що хочете від нього отримати. На жаль, багато хто і багато хто в гарячому бажанні мати все і вся переоцінює свої сили і стає вічними добровільними і відданими рабами домашнього господарства. 
Нестандартна форма ділянки
Форма ділянки, звісно, має значення. Простіше облаштувати наділ землі квадратної форми. На малюнку Ви бачите нашу ділянку, форму якої дуже важко визначити. Проте вдалося знайти цілком прийнятне та зручне розміщення будівель на території. Не всім подобається кутова ділянка: довжина зовнішнього паркану вдвічі більша, будівля проглядається з двох сторін. Є й протилежна оцінка: а чому б не показати гарний будинок із різних боків? Деякі вікна можна просто закрити фіранкою, якщо в них легко заглянути перехожим. Ще одна обставина: на вулицях приватних забудов нерідко ми бачимо перед дворами бочки для спалювання сміття, запаси будматеріалів, звалища сухих дерев, назавжди застиглі автомобілі, закопані в землю колеса… Так от, у разі кутової ділянки всі ці «принади» залишаються дещо осторонь та ззаду.
Склад ґрунтів також має важливе значення. Характер ґрунтів значною мірою впливає на складність виконання фундаменту майбутнього домоволодіння. Не слід забувати, що вартість землі також залежатиме від рівня ґрунтових вод і розташування ділянки (на пагорбі, в низині, на схилі). Непоганий варіант – обговорити конструкцію фундаменту з господарями збудованих поряд будинків. Якщо такої можливості немає, краще запросити спеціаліста для оцінки ситуації. 2008 року за такі дослідження у Підмосков'ї просили 40-70 тисяч рублів. При будівництві власного будинку ми надійшли інакше: фундамент був розрахований, виходячи з припущення найгіршого складу ґрунту. Просто та недорого!
Рівень ґрунтових вод безпосередньо впливає на конструкцію будівлі. При глибині залягання 1м будувати цокольний поверх чи погріб не має сенсу. Рослини за таких умов також можуть вимерзати. Якість ґрунту на поверхні – окрема тема. У разі непридатності для росту культурних рослин його доведеться замінити або просто додати.
Росте очерет - вода поряд Розташування майбутнього будинку в котеджному селищі поряд з лісовим масивом несе як переваги, так і недоліки. Безумовно, ліс забезпечить чисте повітря та захистить Вас від сильних вітрів. Наші друзі живуть на околиці Мінська, тож їм вдається навіть збирати гриби та ягоди неподалік власного двору. Є й недоліки. Так, комахи не дають спокою і людям, і дерев'яним спорудам. Лісові звірята також намагаються щось стягнути або зіпсувати. Високі дерева поруч із парканом забирають світло у плодових культур.
Водойма поряд із приватним домоволодінням порадує рибалок. Більшості нас подобається спостерігати водні простори. Річка чи озеро допоможуть із поливом рослинності у дворі. Тепер про мінуси: знову комахи; негативний вплив вологості на споруди; можливо, знадобиться серйозна дренажна система. Крім того, водоймище – джерело підвищеної небезпеки для дітей, а отже, і хвилювань для батьків.
Ділянка, розташована на рівнині, безумовно, зручна. У цьому випадку не виникає жодних проблем із розміщенням основної будівлі та господарських будівель. Зручно поливати рослини, оскільки вода не стікатиме. Якщо ж місцевість надмірно відкрита, доведеться захищатися від вітрів огорожами та великою кількістю дерев.
Домоволодіння в низині також має свої плюси та мінуси. У такій ситуації легше захищатись від вітрів, простіше забезпечити достатню вологість для рослин. Не виникає проблем із низьким тиском води у центральному водоводі. Можуть бути й недоліки: надмірна вологість ґрунту; недостатня освітленість території подвір'я; зайва вологість повітря, що призводитиме до псування дерев'яних будівель.
Розташування будинку на схилі пагорба – особливий випадок, якому ми присвятимо окрему статтю. Зараз лише коротко перерахуємо можливі переваги та недоліки розміщення будівлі на схилі. Серед плюсів можуть бути такі факти: гарний вид на навколишній ландшафт; гарне освітлення території навколо будинку; можливість прикрасити ділянку різними ландшафтними вишукуваннями. При цьому можливі проблеми з водопостачанням та улаштуванням свердловини, складності з поливом, більш високі витрати на облаштування фундаментів будівель, огорож та вже згаданих ландшафтних прикрас.
Вулиця з нахилом Завершуючи виклад зазначених вище питань, хотілося б зробити наступне дуже важливе зауваження: важко, а, можливо, і неможливо підібрати ідеальну ділянку для будівництва будинку своїми руками, якщо Ви не маєте повної визначеності у своїх бажаннях. Правильно, якщо Ви чітко визначили заздалегідь перелік та площу всіх будівель. Не треба купувати ділянку під забудову, доки не виконано ескізний проект ділянки з будівлями. Це питання спеціально розглянемо в окремій статті на конкретному прикладі.
На жаль, більшість забудовників намагаються поводитися як професійні скульптори: ліплять одне за одним. У результаті ми отримуємо зовсім не витвір мистецтва. Подивіться навколо: зовсім небагато приватних дворів облаштовано красиво та функціонально. Цікава інформація про вибір ділянки у наступному відеоролику.
Комунікації: без них ділянка не потрібна
Електропостачання
Очевидно, що електропостачання майбутнього приватного будинку має Вас цікавити насамперед. Добре, якщо до найближчого стовпа лінії електропередач трохи більше 200-300м. Однак, це не все! Якість електроенергії може бути низькою, а місцева адміністрація може виставити ліміт з електроенергії не більше 8кВт. Краще, якщо неподалік є електрична підстанція. Тоді можна «кинути» три фази за власний кошт. Якщо при цьому місцева влада виділять 30кВт, тоді можна опалювати будинок електроенергією.
При будівництві своїми руками, безумовно, також потрібна електроенергія. До речі, далеко не завжди сусіди готові піти Вам на зустріч. Щоб отримати певне уявлення про підключення електроенергії, наведу як приклад власний досвід.
Ми купили ділянку з маленькою хатинкою. У енергетиків значився борг у 5 тисяч рублів, які я сплатив і отримав електроенергію на час будівництва. Переоформлення підключення електроенергії до нової будівлі зайняло понад рік, але жодних «бонусів» від мене ніхто не дочекався. В результаті виділили 8кВт з напругою до 165Вт у критичні моменти. У будинку є сауна потужністю 4,5 кВт, електропіч 2 кВт, душова кабіна 2,5 кВт, три спліт системи та інші сучасні атрибути. У результаті за 4 роки експлуатації вхідний «автомат» вибило 2 рази, що нас цілком влаштовує. В окремій статті я наведу схему електропостачання будинку, збудованого своїми руками.
Електропідстанція поруч Водопостачання
Наявність колективного водопроводу – найкращий варіант. Добре, якщо до труби трохи більше 150-200м. Підключитись до водопроводу просто так не вийде. Наприклад, адміністрація зобов'язала нас зібрати десяток підписів місцевих жителів, які не заперечують проти врізання у водопровід. На щастя, підписи було зібрано без будь-яких умов. В іншому випадку, мій знайомий отримав таку згоду, пообіцявши відсипати асфальтовою крихтою значну частину вулиці.
Роботу з прокладання водоводу має вести ліцензована організація, яка вимагатиме, відповідно, солідну оплату. Знайомий бульдозерист зробить ту ж роботу в рази дешевшу, але справа може закінчитися штрафом.
Альтернативний варіант – артезіанська свердловина або криниця + автоматична насосна станція. Станція повинна встановлюватись у спеціальному колодязі, де її не «достане» мороз. Автоматична станція коштує грошей та її треба обслуговувати. Буває й така неприємність: якість води у вас та в сусідньому дворі може помітно відрізнятися.
Накопичувальна ємність для води Газопостачання
Наша країна постачає газ до Європи і планує продавати Китаю, але підвести газ до домоволодіння, побудованого своїми руками, непросто і недешево, а найчастіше – нереально. Непогано, якщо до газоводу трохи більше 50-100м. Діаметр газоводу повинен забезпечувати додаткове навантаження при підключенні домоволодіння. Крім того, необхідно домовитися з усіма сусідами, по території ділянок яких проходитиме та підключатиметься Ваш газовод.
Завдання ускладнюється, якщо газопровід приватний. Власник газопроводу неминуче намагатиметься отримати від Вас максимальну плату за приєднання. В результаті переговори можуть виявитися складнішими, ніж з Японією про 4 острови.
У нашому прикладі власник документів колективного газопроводу побажав отримати від нас суму, що становить 25% від вартості всієї системи. У результаті вдалося домовитися з іншими сусідами, які взяли з нас у 10 разів менше.
Газорозподільна станція Каналізація
Все чудово, якщо поряд проходять комунальні каналізаційні канали. Зрозуміло, питання прокладання та підключення до загальних систем вирішуються з місцевими комунальниками. На відстані до каналу близько 200м Вас можуть зобов'язати влаштувати кілька каналізаційних колодязів, за що платити зовсім не хочеться. При переході через дорогу з твердим покриттям також доведеться розщедритися.
Відомий випадок, коли господар далеко розташованої ділянки проклав трубу нелегально і без жодних колодязів. Через деякий час інший мешканець вулиці отримав проект прокладання каналізації відповідно до норм. Його ділянка розташована неподалік каналу і додаткових колодязів не знадобилося. У результаті другий учасник подій просто врізався в незаконно прокладену трубу. Таке у реальному житті буває. Розглядаючи водопостачання, ми вже говорили: земляні роботи за межами Вашої ділянки має проводитися ліцензована організація.
Можливий варіант власної каналізаційної системи. У разі використання очисної системи з полями фільтрації необхідно передбачити відповідну площу на ділянці домоволодіння. Не всякий ґрунт допускає такий варіант. Органи технонагляду можуть зовсім все заборонити, якщо поруч знаходиться водоймище.
Закінчуючи викладення питань забезпечення зовнішніх інженерних комунікацій для ділянки під забудову, хочу підштовхнути Вас до наступного висновку: не треба шкодувати ні часу, ні сил на повне прояснення того, як всі можливі перешкоди будуть подолані.
Комунальна каналізація поруч Правові аспекти придбання земельної ділянки
Якщо складна робота з вибору ділянки для ІЖС, фактично, завершена, слід приступити до завершального етапу - оформлення угоди. Однозначно треба звертатися в агентство нерухомості: економія тут недоречна. Ділянка може бути предметом правового спору: цільове використання наділу землі може бути обмежене, попередні господарі могли залишити борги, стан документації може бути різним.
Ідеально, коли у документах зазначено – «під приватне будівництво». Наприклад, на дачній ділянці не завжди можна звести будинок і зареєструватися.
Слід звернути увагу, що місцева влада встановлює певні обмеження на розміщення та параметри будівель, які можуть Вас розчарувати. У нашому прикладі довелося придбати домоволодіння з орендованою землею. Переведення землі з оренди у власність забрав чимало часу. Потім, як уже згадувалося, було сплачено борг за електроенергію у розмірі 5 тисяч рублів. На додаток довелося через суд виписувати людину, яка була у придбаному домоволодінні більше 20 років.
Як бачите, всі перешкоди переборні, якщо мета зрозуміла і бажана. Від душі бажаю Вам успіхів у пошуку для своєї родини найпрекраснішого у світі власного острівця землі! Можна ще раз обміркувати викладене вище переглядаючи відеоролик.
Завантаження...
